Статьи Получение разрешительной документации на строительство дома

Получение разрешительной документации на строительство дома

С чего начинается собственный дом? Конечно, с проекта. Рано или поздно, после сомнений и размышлений мы выбираем самый прекрасный проект в мире. Все остальное кажется простым и логичным осуществлением давней мечты: нанять подрядчика, а затем с удовольствием дождаться, когда можно будет вселиться в готовый дом. Но не все так просто. Не забывайте о «бумажных» проблемах: специалисты утверждают, что их вес (буквально) тянет более, чем на килограмм. И тому есть причины субъективные (бюрократические) и объективные (разный перечень и порядок выдачи документов в зависимости от местоположения строительства).

Начинаем с самого начала

Предположим, вы решили построить кирпичный дом за городской чертой на участке индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и обратились за проектом в архитектурное бюро. Начните с проверки его полномочий, убедитесь в том, что у него есть лицензия. Экономить в этом вопросе не следует, поскольку в случае недостаточности полномочий проектной организации есть шанс остаться без разрешения на строительство.

Далее необходимо получить разрешение в органе исполнительной власти по месту предполагаемых строительных работ. От вас понадобятся паспорт, правоустанавливающий документ на землю, копии проекта и лицензии проектной студии. Причем, если вы строитесь в коттеджном поселке и состоите в кондоминиуме, то дополнительно к перечисленному придется заручиться согласием на проект соседей.

Следующий шаг — заказать вынос осей здания и участка и «акт разбивки границ участка и осей строения» — так называется документ, который вам подготовят специалисты районного комитета по архитектуре (отдел геонадзора). В случае самовольного возведения строения будет необходима топографическая съемка дома и участка и план на ее основании под строительный паспорт. Далее в этом же комитете вам нужно заказать и паспорт.

Вам потребуются следующие документы: паспорт с копией, свидетельство собственности на землю, план участка и проект дома, заявление на имя руководителя района о разрешении на строительство, лицензия проектной организации (заверенная у нотариуса), акт разбивки границ или план топографической съемки. Но и это не все: вам необходимо составить и согласовать с пожарной и санитарной инспекциями план размещения на участке всех предполагаемых строений. На основании всего перечисленного вы и получите строительный паспорт.

Дополнительные согласования потребуются в том случае, если планируются коммуникации (энергетические, газовые и т. д.) Еще один нюанс: строите дом больше 500 кв. м площадью? Тогда получите в комитете по архитектуре архитектурно-планировочное задание (АПЗ) — именно в соответствии с ним вам предстоит возводить свой объект.

Но и это еще не вся разрешительная документация. Перед тем как начать строительство, вам понадобятся разрешения на такие виды работ, как строительно-монтажные и земляные, а также на строительство от межведомственной комиссии, которой вы будете по завершении всего сдавать свой дом. Вот теперь все «круги ада» позади и вы имеете полный список необходимых бумаг. Помните только, что они действительны лишь два года. За это время надо обязательно приступить к работам, иначе вам придется проходить все заново или становиться незаконными самовольщиками.

Если планы меняются и другие «неожиданности»

Это не редкость: мечтаем об одном, а потом приходится корректировать в ту или другую сторону. Может не хватить бюджета, и приходит решение возвести коттедж поскромнее. А может — совсем наоборот: возникает желание непременно поставить баньку и добавить к дому еще один этаж.

Если вы планируете что-то сверх согласованного более чем на 10%, учтите, что и это тоже придется согласовывать с главным архитектором района. Причем это касается как изменений в проекте дома, так и в отношении добавления каких-то строений. Иначе не удастся отделаться даже штрафом.

Во время строительства помните о некоторых ограничениях, например: от капитальной стены дома до дороги должно быть не меньше 5 м (терраса, веранда и тамбур не в счет), а хозяйственные постройки должны отстоять от границ участка на 2 метра. Далее: кустарники следует расположить от границ не ближе 1 м, а фруктовые деревья — 3 м. Застройщик обязан содержать дом и участок в презентабельном виде и производить ремонт, как капитальный, так и текущий. Аналогично — с содержанием участка и прилегающих к нему проездов и тротуаров.

Застройщик вообще имеет массу обязанностей. В частности, он должен обеспечить статус-кво зеленых насаждений, их вырубка возможна только с разрешения районной администрации и лесных инспекторов. В случае наличия на участке сервитутов(будь то водоохранных, энергетических или лесных), застройщику предстоит согласовать все эти ограничения в соответствующих кабинетах.

Учитывать придется все вплоть до таких «мелочей», как самовольный туалет-скворечник или колодец. Не согласовали? Придется забыть о праве собственности на дом.

Чтобы электрифицировать дом, необходимо подключиться к сетям товарищества или деревни. Делает это соответствующая обслуживающая организация. То же касается и системы водоснабжения: ее подключение возможно через присоединение к централизованным сетям (обязательно по проекту застройки территории). Альтернативный вариант — собственная скважина. Тогда понадобится паспорт скважины и договор с фирмой (у последней обязательно наличие лицензии на этот вид работ).

Канализация также должна быть заранее обозначена в проекте застройки территории. Если же предполагаются собственные очистные сооружения, то они обязательно согласуются в СЭС, а работы осуществляются лицензированными фирмами с использованием сертифицированного оборудования.

Чтобы подвести газ, необходимо иметь проект газификации дома и все согласования, включая акт подключения, пуско-наладки, договор на обслуживание системы и газового оборудования. Подключается газ от газовых сетей, газовое оборудование должно быть адаптировано под российские условия (обязательны наши сертификаты). И, наконец, приятная подробность: не нужно никаких дополнительных согласований для подключение к телефонному оператору.

Последний штрих

Но рано или поздно строительство дома подходит к финалу. И остается самая малость — убедить ту самую межведомственную комиссию, о которой упоминалось вначале, в том, что вы не просто построили замечательный, удобный и красивый дом, но что дом этот возведен в полном соответствии с согласованным проектом и многочисленными правилами, которым вы следовали все это время, не отступая от них ни на сантиметр. После чего остается получить техпаспорт, справку об оценке и проч. — для того, чтобы зарегистрировать, наконец, свое право собственности.

Есть четкие критерии того, что значит построенный объект: это когда есть забор вокруг участка, в доме — межэтажные перекрытия, окна и входные двери, крыльцо и крыша. Плюс никаких нарушений и самовольства. Только при наличии всего этого дом будет зарегистрирован МВК. А отношения с ней могут и не заладится. На этот случай существуют два выхода.

Первый — обратиться в суд. Второй — зарегистрировать «объект незавершенного строительства». И в первом, и во втором случае вам вряд ли откажут. Но есть нюанс: хоть вы и получите право собственности (достаточно готовности 95%), прописаться в нем вы не сможете (это касается случая регистрации незавершенки). Но возможно, вам это и не обязательно. И, к слову сказать, на самоуправство налоговиков, присылающих вам уведомления (земельный налог) можете не обращать внимания, поскольку дом считается недостроенным, а они по этой причине незаконны.

Проверяем документы

Участок выбран — значит, пришло время проверить документы. Проверяем паспорт и правоустанавливающие документы на землю, причем оригинал свидетельства. Лучше сразу отказаться от сделки, если нам показывают копию (ее можно получить даже в том случае, если участок под арестом).

Если перед нами риэлтор, проверяем и его: кто, что, какое агентство представляет, лицензия последнего, документы на земельный участок. Некоторые моменты надо представлять себе даже в цвете: с 1997 года и по сей день свидетельства собственности на землю имеют синий цвет (по цвету бланков). В них указано следующее:

  • кем, когда выдано;
  • какие документы послужили основанием для выдачи;
  • Ф.И.О. собственника земли;
  • количество земли, находящейся в собственности;
  • каков статус участка;
  • кадастровый номер участка;
  • есть ли обременения, сервитут (т. е. какие есть ограничения на использование данного участка — они перейдут к новому владельцу).

Если земельный участок продается вместе с домом, то и на дом необходимо свидетельство о собственности с подробными сведениями обо всех постройках, находящихся на участке. Важно: среди построек могут быть и такие, которые не зарегистрированы, но если они не противоречат градостроительным и пожарным нормам, то их впишут в свидетельство. Однако проблемы наверняка будут у того дома, который построен в обход разрешения архитектурного отдела администрации. Его можно ввести в эксплуатацию через суд, но это долго, и при условии, что строительство осуществлялось корректно, т. е. при соблюдении всех норм и требований. Покупая участок, все это следует учитывать.

Кадастровый план

Как известно, объектом купли-продажи могут быть только те участки земли, которые стоят на кадастровом учете и имеют кадастровый номер. Продавец должен предъявить вам кадастровый план, в котором указаны категория земли, имеется план границ, сведения о количестве соток, обо всех частях и обременениях. Если количество соток в свидетельстве и кадастровом плане не совпадает (так бывает, например, из-за проходящей рядом дороги), то можно смело сбивать цену. К слову сказать, кадастровый план можно получить в течение месяца с момента оформления заявки.

Статус земельного участка

Земли в РФ различаются по назначению и виду разрешенного использования, и далеко не на каждом участке можно строить жилой дом. Например, это нельзя делать на земле, предназначенной под огородничество. А вот на участках, где предусмотрено садоводство, строительство вполне допустимо, правда без права регистрации в доме. Застройка разрешается на участках, выделенных под индивидуальное строительство и на тех, что выделены под ведение подсобного хозяйства.

Важно знать, что жилое строение и жилой дом — это, строго говоря, не одно и то же. Последний имеет коммуникации (канализация, свет, вода, газ). После акта сдачи-приемки он включается в жилфонд и ставится на учет в БТИ.

Дополнительные документы

Существуют дополнительные обстоятельства, связанные со сделкой. Например, если продавец получил участок в наследство, то потребуются соответствующие подтверждающие документы (свидетельство или акт дарения). Если же он его приобрел, то договор купли-продажи (или мены, или дарения). Бояться покупать у наследника не стоит. По закону он может продать свое имущество только через полгода после вступления в наследство, поэтому срок предъявления прав со стороны других претендентов ограничен и их претензии нового собственника не коснутся. Максимум, что они могут, — потребовать у продавца (не у вас) часть вырученных за участок средств. Вам же надо обезопасить себя, получив согласие у супруги (супруга) продавца, заверенное нотариально. Также обязательно следует взять документ о том, что нынешний собственник не имеет задолженностей по налогам на строения и землю, в том числе в садово-огородническом товариществе (если он состоит в нем). Если же вы не уверены в психической адекватности продавца, не стесняйтесь попросить справку о его дееспособности. Невменяемость на момент заключения сделки может стать причиной признания ее незаконной.

Договор купли-продажи

Это самый главный документ. Он подтверждает факт сделки, определяет ее предмет, обязательства сторон, условия оплаты, обременения. Также в договоре указывается, кто именно понесет расходы по оформлению сделки (документов). Важно: будьте внимательны при сверке паспортных и кадастровых данных, а также всех документов, упоминаемых в договоре.

Какие условия оплаты указывать в договоре? Продавцу выгодно преуменьшать стоимость сделки, так он получает возможность уйти от налогов. Но покупателю лучше указывать полную стоимость. Несмотря на то, что он также заплатит больший налог, в случае признания сделки недействительной он возместит ту сумму, которая прописана в договоре. Не следует также забывать, что существует имущественный вычет (при определении базы налогообложения по НДФЛ). Сегодня он составляет сумму приобретения, но не более 1 млн. рублей.

Если же новый собственник пожелает продать недвижимость в течение трех лет после покупки, то он имеет право уменьшить налогооблагаемую базу (доходы) на сумму расходов, подтвержденных документально (вместо имущественного вычета).

Договор купли-продажи начинает действовать через три недели после подписания. Право собственности переходит от продавца к покупателю после регистрации в Регистрационной палате и получения новым собственником свидетельства о собственности.

Водоохранная зона

Если строительство предполагается в такой зоне, то надо быть готовым к некоторым сложностям. Например, потребуется дополнительное согласование с Федеральным агентством водных ресурсов и, в частности, с его территориальными и бассейновыми органами. Впрочем, это зависит от того, расположен ли земельный участок в пределах поселения с утвержденным генпланом.

Если генплан существует, то не будет никаких проблем, т. к. в нем уже учтены все требования законодательства в отношении зонирования территории. Хуже, если генплана нет. Кстати, размер водоохранной зоны определяется отдельно по каждому водному объекту (он может варьироваться в пределах 100-500 м). Здесь нельзя заправляться бензином и мыть автомобили, здесь действует целый ряд ограничений, соблюдать которые обязательно, даже если получено разрешение на возведение капитального дома или садового домика. Одним из строжайших требований является наличие канализации, подсоединенной к поселковой. Кроме того, если дом стоит в водоохранной зоне, его хозяева не должны препятствовать свободному доступу населения к водоему. Абсолютный запрет на выделение участков существует в тех местах, где ширина зоны не превышает 100 м, а крутизна склона составляет более 3 м. Береговая зона под индивидуальное строительство сегодня не используется по закону.

Средство от мошенников

Не находится ли земельный участок под судом, можно проверить, обратившись в регистрационную палату и указав причину обращения. Можно также выяснить (там же), не заявлял ли продавец, например, потери документов на свой земельный участок. Приобретая земельный участок в собственность, следует доверять, но тщательно проверять.

Примечание для заказчика: не указала цены (вроде нестабильная материя), не написала о генеральной доверенности (в тексте-исходнике о ней несколько мутно).

Вернуться к списку статей